崩盘幻想、恐怖均衡与市场理性——“新政”下的杭州房地产市场走

现在，除了西湖，杭州在全国影响仅次于的或许就是高不可攀的房价了。今年3月以来，杭州房地产市场渐渐转入一片有价无市、成交价衰退的“下滑”状态。每天的成交量最低不过62套，一般都在20套上下（其中很多还是一年前预计的）。

对于今后的南北，一时间仁者见仁、智者见智，异议人士叠出。应当如何准确明白当前的形势呢？前段时间，在拒绝接受一家媒体专访时我大体说道了这样几点观点：中国毕业论文网www.lw54.com编辑。1、目前实施的这些政策，是此前一系列措施的长时间沿袭。但如果没更进一步措施的话，房价是很难较大幅降下来的。

因为这些措施中最主要的只不过是两点：减少普通住房（杭州所指的是140平方米以下的住房）的供应；根据否归属于“普通住房”调整营业税征税办法。前者在于调节供给结构（请注意：只字没托减少总量供应），后者在于减少投资（投机）的成本。但“普通住房”的众说纷纭本身就是一个伪命题。商品的价格根本是由供求关系而不是所谓“价值”要求的。

现在的很多万元房，从价格上看应当是所谓的“不普通”住房了，却明明容积率很高、密度相当大、绿化率很低、没翻新……为什么？匮乏。在匮乏的情况下，稻草都会沦为黄金，这是最起码的经济学常识。在很长一段时间里，杭州的房产都是洛阳纸贵、是十分匮乏的商品，这是房价畸高的根本原因所在，并且短期内很难改变。

思想汇报 http://www.lw54.com/sixianghuibao/ 2、从税收来说，世界上没一种商品是因为减税而降价的。减少税收固然会减少投资成本，这看上去不会减少投资收益率、影响投资者的预期并进而增加投资市场需求，从而减少价格。但是要留意一个事实，住房很少有替代品可言，其市场需求是十分缺少弹性的。新华社社论所谓的“生活必需品”定论所指的就是这点。

既然缺少弹性，人们非买不可，那怎么有可能意味着因为税费的减少而降价呢？！萨缪尔森告诉他我们，如果一种商品市场需求缺少弹性而供给又不减少，那么低税收不能造成低价格，烟草、赌场、钻石、灾荒年代的大米等等都是(04年杭州曾多次实施过对房产出让征税20%所得税的政策，结果所有税收全部转嫁到了买家身上，导致价格不降反升，最后该政策不能草草收场、不了了之，再行一次证明了在卖方市场通过减少税收来减少商品价格的作法是多么得南辕北辙)。3、禁令并未完工商品房出让的规定将提升房产投资的门槛，并促成短期投资向中长期投资改变，但这既不影响供给，也基本不影响市场需求，因此跟价格变动并没必要的因果关系。综上，我的结论是：如果不减少土地供应的话，房价上升的空间是微乎其微的。

拿杭州来说，由于实施“非饱和供应”的土地出让政策，每年转让的住宅用地仅有2000亩左右(还将近苏州的一半)，而每年的实际市场需求在520~550万方，这必须有4000亩宅地为基础。由此房地产市场长年正处于相当严重的供不应求状态。

在这样一个完全没现房可买、买房必须排队摇号或走后门托关系的地方，突然要讲什么降价甚至“暴跌”，不能是一种性交式的幻想而已。毕业论文网 http://www.lw54.com 这样的结论似乎无法令其广大盼望经常出现“暴跌”场景的无房户失望，但这是事实。二只不过，还在两年前，我在《杭州日报》专栏上即具体说道过杭州的房地产市场必需要等到“2005年末至2006年”才有可能超过基本均衡。

目前的“下滑”现象固然是由于宏观调控，但并非几乎是政策效应的产物。换句话说，即便没宏观调控，杭州的房地产市场也将在几天后一些时候超过一种“可怕平衡”。之所以说道是“可怕平衡”，是因为这种供需平衡只不过是一种假象。

杭州长期以来都是相当严重供不应求的期房(只不过就是期货)交易市场，即便是目前也不值得注意。因此，不存在着大量的现实市场需求并未获得符合。只是由于过低的房价“吸管”了有效地市场需求，使不愿卖的人没能力卖；而有能力卖的人其居住于市场需求早就构建，他们接下来更好地是将房产作为一种资产保值电子货币的有效地手段而已，但在目前的宏观调控下，投资收益减少而风险却深感减少，因此消费意愿某种程度趋少——这样，一方面很多人想要卖却买了，另一方面少部分中高端人群负担得起却不太想买了。于是就经常出现了市场需求衰退、销售通畅、供大于求的假象。

但这种均衡会持续很幸。目前市场供需双方的博弈论约不会沿袭到今年年末。此后，卖方不会小幅降价借此销售，买方则在抵达心理价位时下单出售，市场很快构成新的供需平衡。

这时，我们不会找到，杭州的房价并没像有些人所希望的那样“暴跌”，整体均价只不会略低于目前，同类产品的降价幅度不有可能多达15%。而且，如果仍不减少土地供应，那么在一段时间的所谓“下滑”过后，众多目前所持从容态度的投资者看见并没新的影响投资预期的外部影响产生，很有可能新的入市（要求投资市场需求的是预期：即投资者预期房价将下降，则产生出售性欲；大量投资的经常出现使总需求下降，在供给恒定的情况下必定使房价下降；而房价的下降又更进一步性刺激产生更好的投资市场需求，如此构成循环，最后使房价加快下降。

反过来也一样，即如果预期再次发生改变，投资市场需求增加，则不会使房价加快减少。这就是投资市场需求影响房价的基本原理。一般来说我们说道投资市场需求不会缩放价格的涨跌幅度，其根源就在于此），于是当前人为增大的市场需求总量迅速被新的缩放，小幅上调的房价将步入下一轮报复性声浪。

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